Hukum Nominee atau Pinjam Nama dalam Membeli Tanah oleh WNA

Praktik penggunaan pinjam nama dalam membeli tanah seolah lumrah di negeri ini. Pinjam nama atau nominee ini biasanya menyangkut Warga Negara Asing (WNA) yang hendak memiliki sebidang tanah di Indonesia. Oleh karena WNA tidak boleh memiliki hak atas tanah ↗, maka kemudian pinjam nama atas nama Warga Negara Indonesia (WNI)—dalam melalukan transaksi dan perjanjian—dengan maksud memiliki tanah tersebut.

Artikel ini membahas hukum pinjam nama dalam membeli tanah oleh WNA dengan jalan nominee. Ruang lingkup yang dimaksud pinjam nama di sini adalah WNA yang meminjam nama WNI untuk membeli sebidang tanah. Artikel ini juga memuat beberapa putusan pengadilan ↗ terkait dengan nominee.  

Sebelum membahas pinjam nama dalam membeli tanah oleh WNA, tulisan ini memaparkan apa itu hak milik menurut peraturan perundang-undangan.

Apa itu Hak Milik?

Dalam Ketentuan Pasal 20 ayat (1) Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Pokok Agraria (UUPA) menyebutkan:

“Hak Milik adalah hak turun-temurun, terkuat, dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah, dengan mengingat fungsi sosialnya“.

Subjek Hak Milik

Menurut ketentuan Pasal 9 UUPA menyebutkan:

1. Hanya warga negara Indonesia dapat mempunyai hubungan yang sepenuhnya dengan bumi, air dan ruang angkasa, dalam batas-batas ketentuan pasal 1 dan 2.
2. Tiap-tiap warga negara Indonesia, baik laki-laki maupun wanita mempunyai kesempatan yang sama untuk memperoleh sesuatu hak atas tanah serta untuk mendapat manfaat dan hasilnya baik bagi diri sendiri maupun keluarganya

Selanjutnya, Pasal 21 UUPA kembali menegaskan:

1. Hanya warga negara Indonesia dapat mempunyai hak milik.
2. Oleh Pemerintah ditetapkan badan-badan hukum yang dapat mempunyai hak milik dan syarat-syaratnya.
3. Orang asing yang sesudah berlakunya Undang-undang ini memperoleh hak milik karena pewarisan ↗ tanpa wasiat atau percampuran harta ↗ karena perkawinan ↗. Demikian pula warga negara Indonesia yang mempunyai hak milik dan setelah berlakunya undang-undang ini kehilangan kewarganegaraannya wajib melepaskan hak itu dalam jangka waktu satu tahun sejak diperolehnya hak tersebut atau hilangnya kewarganegaraan itu. Jika sesudah jangka waktu tersebut lampau hak milik itu tidak dilepaskan, maka hak tersebut hapus karena hukum dan tanahnya jatuh pada negara, dengan ketentuan bahwa hak-hak pihak lain yang membebaninya tetap berlangsung.
4. Selama seseorang di samping kewarganegaraan Indonesianya mempunyai kewarganegaraan asing maka ia tidak dapat mempunyai tanah dengan hak milik dan baginya berlaku ketentuan dalam ayat 3 pasal ini.

Dari ketentuan-ketentuan di atas, maka dapat ditarik kesimpulan, bahwa yang dapat memiliki hak milik di Indonesia hanyalah warga negara Indonesia.

Apa itu Nominee?

Di atas telah disinggung nominee. Sebenarnya apa itu nominee?

Mengutip Yosia Hetharie[1] dalam Jurnal SASI ↗ yang mengutip Black’s Law Dictionary menyebutkan bahwa nominee adalah One designated to act for another as his representative in a rather limited sense. It is used sometimes to signify an agent or trustee. It has no connotation, however, other than that of acting for another, in representation of another, or as the grantee of another.

Terjemahannya, seseorang ditunjuk bertindak atas pihak lain sebagai perwakilan dalam pengertian terbatas. Ini digunakan sewaktu-waktu untuk ditandatangani oleh agen atau orang kepercayaan. Tidak ada pengertian lain daripada hanya bertindak sebagai perwakilan pihak lain atau sebagai penjamin pihak lain.

Dewi Masithoh dalam Tesisnya ↗ menyebutkan perjanjian nominee adalah suatu perjanjian dengan menggunakan kuasa. Perjanjian yang dimaksud dalam kuasa adalah perjanjian yang menggunakan nama WNI dan pihak WNI menyerahkan surat kuasa kepada orang asing untuk bebas melakukan perbuatan hukum apa pun terhadap tanah yang dimilikinya.

Sehingga artikel ini menyimpulkan bahwa, nominee adalah perjanjian ↗ yang dibuat oleh WNA dan WNI untuk meminjam nama WNI dalam membeli aset di Indonesia, yang menggunakan uang atau modal dari WNA.

Hukum Nominee atau Pinjam Nama dalam Membeli Tanah oleh WNA

Peraturan perundang-undangan telah mengatur bahwa Warga Negara Asing tidak diperkenankan memiliki tanah di Indonesia. Untuk itu, WNA yang ingin memiliki hak atas tanah, kemudian melakukan nominee dengan WNI.

Pinjam nama ini dianggap sebagai “jalan keluar” agar bisa memiliki tanah dengan status hak milik. Namun pertanyaannya, apakah dengan adanya nominee atau pinjam nama dalam membeli tanah oleh WNA tersebut sah di mata hukum?  

Untuk menjawab pertanyaan tersebut, artikel ini mengutip beberapa putusan pengadilan.

Putusan Pengadilan Terkait Pinjam Nama dalam Membeli Tanah

Setidaknya terdapat empat putusan pengadilan dalam artikel ini terkait dengan pinjam nama dalam membeli tanah oleh WNA. Putusan Pengadilan di bawah ini menyatakan, bahwa nominee oleh WNA merupakan penyeludupan hukum.

Dengan kata lain, tindakan pinjam nama dalam membeli tanah oleh WNA tidak dibenarkan di Indonesia. Hal ini tergambar dalam berbagai putusan yaitu:

1. Putusan Nomor 289 PK/Pdt/2018

Putusan Mahkamah Agung Nomor 289 PK/Pdt/2018, tanggal 25 April 2018. Putusan ini menyatakan bahwa meskipun uang yang dipakai dalam membeli tanah adalah uang milik WNA. Akan tetapi, nama yang tercantum dalam Sertifikat Hak Milik (SHM) adalah nama WNI. Maka tanah tersebut merupakan tanah WNI.  Berikut pertimbangan hukumnya:

“… dalam perkara a quo, secara hukum pemilik tanah adalah Tergugat I sesuai dengan nama Tergugat I yang tercantum dalam Sertifikat Hak Milik (SHM) Nomor 8939 dan Akta Jual Beli (AJB) yang dilakukan di hadapan Tergugat III selaku PPAT dan tanah tidak dalam status sengketa, sedangkan mengenai dari mana asal uang pembelian tanah oleh Tergugat I merupakan masalah lain yang menjadi masalah tersendiri antara Penggugat dengan Tergugat I”.

Pertimbangan di atas menegaskan bahwa pinjam nama dalam membeli tanah oleh WNA tidak diperkenankan.

2. Putusan Nomor 138 PK/Pdt/2021

Pendapat yang sama juga tergambar dalam Putusan Mahkamah Agung Nomor 138 PK/Pdt/2021, tanggal 19 April 2021. Putusan ini menyebutkan bahwa pemilik tanah adalah nama yang tercantum dalam SHM. Untuk memperjelas, simak beberapa pertimbangan hukum Mahkamah Agung sebagai berikut:

• Bahwa gugatan Penggugat Konvensi atas tanah objek sengketa yang terdaftar dalam Sertifikat Hak Milik Nomor 948, Sertifikat Hak Milik Nomor 949, dan Sertifikat Hak Milik Nomor 950 adalah didasarkan pada nominee (Perjanjian Pinjam Nama) antara Penggugat Konvensi dengan Kwee Indrayani (istri Tergugat Konvensi), di mana pemilik sesungguhnya dari objek sengketa adalah Penggugat Konvensi. Sedangkan yang tercantum namanya dalam sertifikat in casu adalah Kwee Indrayani/istri Tergugat Konvensi yang hanya sekedar dipinjam namanya saja;
• Bahwa dalam hukum pertanahan di Indonesia yang diakui sebagai pemilik adalah yang namanya tercantum dalam sertifikat;
• Bahwa perbuatan nominee adalah suatu penyelundupan hukum yang tidak dapat dibenarkan oleh hukum. Dengan demikian, telah terjadi kekhilafan Hakim karena mengakui dan membenarkan nominee. Maka, putusan judex juris dan judex facti Pengadilan Tinggi Surabaya harus dibatalkan karena tidak sejalan dengan hukum pertanahan di Indonesia.

3. Putusan Nomor 173 K/Pdt/2015

Dalam Putusan Mahkamah Agung Nomor 173 K/Pdt/2015, tanggal 27 Agustus 2015 ini, Hakim menyatakan bahwa Penggugat tidak memiliki kepentingan untuk mengajukan gugatan, karena nominee merupakan penyeludupan hukum. Artinya, secara tegas menyatakan sikap, pinjam nama dalam membeli tanah oleh WNA melanggar hukum.

Secara lengkap, berikut pertimbangan hukum Mahkamah Agung.

• Bahwa gugatan Penggugat secara yuridis formil cacat hukum karena Penggugat/Pemohon Kasasi tidak mempunyai kepentingan menggugat terhadap Tergugat dalam perkara jual beli tanah yang didasarkan atas pembelian tanah yang dilakukan secara pinjam pakai tersebut;  
• Bahwa Penggugat dalam surat gugatannya yaitu dalam subjek gugatan bertindak untuk dirinya sendiri Peter Jhon Dyson, hal mana ditegaskan lagi dalam petitum gugatan Nomor 6, 9, dan 10, di mana Penggugat menuntut agar tanah objek sengketa SHM Nomor 5208 terletak di Jalan Kartika Plaza Gang Melati Nomor 6, Kelurahan Kuta, Kabupaten Badung, Bali dinyatakan sah sebagai miliknya;
• Bahwa berdasarkan Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria menentukan bahwa Warga Negara Asing tidak dapat memiliki tanah dengan hak milik dan bahwa Penggugat adalah warga Negara asing (Australia);
• Bahwa tindakan Penggugat membuat surat pernyataan bersama Nomor 33 (nominee) bersama Turut Tergugat I untuk pembelian tanah dan bangunan SHM Nomor 5208 menunjukkan bahwa Penggugat menyadari/mengetahui bahwa ia tidak dapat memiliki Hak Milik atas tanah di Indonesia sehingga SHM Nomor 5208 di atas namakan turut Tergugat I;
• Bahwa SHM Nomor 5208 selanjutnya dijual oleh turut Tergugat I kepada Tergugat;
• Bahwa dari fakta-fakta tersebut terbukti tidak ada hubungan hukum antara Penggugat dengan Tergugat.

4. Putusan Nomor 42 PK/PDT/2021

Terbaru adalah Putusan Mahkamah Agung Nomor 42 PK/PDT/2021, tanggal 16 Juni 2021, dengan pertimbangan hukum sebagai berikut:

• … Tidak ditemukan adanya kekhilafan Hakim atau kekeliruan yang nyata. Karena dalam hukum positif yang berlaku di Negara Indonesia, tidak dikenal adanya kepemilikan nominee. Warga Negara Asing tidak diperbolehkan memiliki hak milik. Dan bagi Warga Negara Asing dapat diberikan hak guna bangunan, hak guna usaha ataupun hak pakai dengan batasan waktu tertentu;
• Bahwa oleh karena tanah objek sengketa dalam perkara a quo sebagaimana termuat dalam Sertifikat Hak Milik (SHM) Nomor 113/Senteluk atas nama Termohon PK. Maka penguasaan Pemohon PK atas objek sengketa a quo tanpa persetujuan Termohon PK selaku pemilik merupakan perbuatan melawan hukum.”

Mencermati beberapa putusan di atas, pinjam nama dalam membeli tanah oleh WNA merupakan penyeludupan hukum.

Pinjam Nama dalam Membeli Tanah di Mata SEMA Nomor 10 Tahun 2020

Beberapa putusan di atas mengatakan bahwa pinjam nama dalam membeli tanah oleh WNA merupakan tindakan melanggar hukum.

Terhadap beberapa putusan pengadilan di atas, melalui Surat Edaran Mahkamah Agung Nomor 10 Tahun 2020 tentang Pemberlakuan Rumusan Hasil Rapat Pleno Kamar Mahkamah Agung Tahun 2020 Sebagai Pedoman Pelaksanaan Tugas Bagi Pengadilan (SEMA Nomor 10 Tahun 2020) mengatur nominee ini.

Dalam huruf B angka 4 SEMA  Nomor 10 Tahun 2020 menentukan:

“Penggunaan pinjam nama (nominee arrangement: pemilik sebidang tanah adalah pihak yang namanya tercantum dalam sertifikat, meskipun tanah tersebut dibeli menggunakan uang/harta/aset milik WNA atau pihak lain.“

Pinjam Nama dalam Membeli Tanah oleh WNA tidak Sah di Mata Hukum

Peraturan perundang-undangan ↗ di Indonesia telah menentukan bahwa WNA tidak diperkenankan memiliki hak atas tanah di Indonesia. Maka tak jarang WNA yang ingin memiliki hak atas tanah melakukan nominee dengan WNI.

Praktik nominee tersebut merupakan tindakan penyeludupan hukum, yang sudah ditegaskan di berbagai putusan pengadilan. Demikian juga secara yuridis, telah termuat dalam SEMA Nomor 10 Tahun 2020.

Untuk itu, hukum pinjam nama dalam membeli tanah oleh WNA melalui nominee ini adalah perbuatan yang dilarang perundang-undangan. Sehingga tidak sah di mata hukum. Sebagai akibatnya, pemilik sah atas nama dari hasil pinjam nama dalam membeli tanah ini adalah nama yang tercantum dalam SHM ↗.

Jadi, sudah tahu, kan, hukum pinjam nama dalam membeli tanah oleh WNA?

Demikian. Semoga bermanfaat.

[1] Yosia Hetharie, Perjanjian Nominee sebagai Sarana Penguasaan Hak Milik atas Tanah oleh Warga Negara Asing (WNA) Menurut Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Jurnal Sasi, Vol. 25, Nomor 1, Fakultas Hukum Universitas Pattimura, Ambon: Januari-Juni 2019., hlm., 31.